Mal sahibi konumundaki kiraya verenlerin karşılaştığı en büyük problem kiracıların tahliyesi ve kira alacağının tahsilidir. Kira borcunu ödemeyen kiracıların tahliye edilmesi için mevzuatta bazı hukuki yöntemler belirlenmiş olup, bu süreçler genel olarak uzun sürdüğünden kiraya verenlerin mağduriyeti ortaya çıkmaktadır. Başvurulabilecek hukuki yöntemler şu şekilde; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası  açmak, temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak ve tahliye talepli icra takibi başlatmak.

1- Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 gereğince iki haklı ihtar çekerek tahliye davası açılması

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiracı tarafından bir yıl içinde farklı dönemlere ait kira alacağı geç ödenirse veya hiç ödenmezse iki haklı ve yazılı ihtar göndermek suretiyle kiraya veren taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtarın çekildiği dönemin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. İspat şartının yerine gelmesi bakımından ihtarnamelerin noter yoluyla gönderilmesi önemlidir. İhtarname gönderilmesinin yanı sıra ödenmeyen kira alacakları için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.

2- Türk Borçlar Kanunu m. 315 gereğince tahliye davası açılması

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Muaccel olan kira borcunun veya yan giderlerin ödenmemesi halinde konut ve çatılı iş yerleri için kiracıya 30 gün süre verilerek bu süre içinde borcun ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği kiracıya bildirilir.

Bu davanın açılması için bir ihtarnamenin gönderilmiş olması yeterlidir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 30 günlük sürede kira alacağı ödenmezse bu halde kira döneminin sonu beklenmeden taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

3-  İcra ve İflas Kanunu m. 269 gereğince tahliye talepli icra takibi başlatılması 

Kira borcunu ödemeyen kiracıların tahliyesi için en hızlı yol, kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır. Bu icra takibinde, kiraya veren tarafından hem birikmiş kira alacağı hem de tahliye talep edilmelidir.

Ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca itiraz edilmezse ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye edilebileceği hususu borçluya bildirilir. Borçlu tarafından ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse ancak 30 günlük süre içinde takip masrafları dahil tüm borçlar ödenirse bu halde borçlu tahliye edilemez. Fakat 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesi nezdinde tahliye davası ikame edilir. Kiracı tarafından borca itiraz edildiyse bu takdirde icra hukuk mahkemesinden hem itirazın kaldırılması hem tahliye talep edilir.

Belirtildiği gibi bu süreçlerden en hızlı ve pratik olarak temerrüt nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır. Bu hukuki yöntem uyarınca dava süreçlerinde olduğu gibi ihtarname, süre verme vb. herhangi bir delile veya ek sürece ihtiyaç duyulmadığından uygulamada sıklıkla tavsiye edilmektedir.